Мишка Квакин (kwakin_misha) wrote,
Мишка Квакин
kwakin_misha

Русский разворот



Мой старый товарищ Борис Бронштейн рассказывает архилюбопытные вещи об изменившемся поведении русских в Германии. Для справки — Борис занимается недвижимостью, объектами стоимостью от миллиона евро. Типичный клиент его агентства по недвижимости в Мюнхене — вице-президент какого-нибудь российского банка, решивший прикупить себе «про запас» домик или офис на немецкой стороне.


Не то чтобы Германия была сверхприбыльным местом для инвестиций в недвижимость, однако свои несколько процентов в год инвесторы таки имеют, а полная анонимность даёт им то чувство защищённости, которого так не хватает при заключении сделок в других странах.

Два маленьких штриха к портрету немецкой бюрократии. Узнать имя владельца недвижимости может только нотариус. Каждое обращение нотариуса к поземельному реееству фиксируется, причём даже нотариус не может так просто взять и полюбопытствовать, кому же принадлежит интересный ему дом. Единственная причина, которая даёт нотариусу право получить нужную информацию — сопровождение сделки по купле-продаже объекта.

Позиция нотариуса в Германии — это, как и в России, очень хорошее место, на котором работают всю жизнь, и которое нередко передаётся по наследству. Так что владельцам недвижимости за сохранность тайны можно, думаю, особо не беспокоиться.

Второй штрих. Данные по компаниям в Германии более открыты — так, например, можно найти фирму по её точному названию или по фамилии директора. Однако если оформить фирму на адвоката (адвокатский траст), то имя настоящего владельца будет знать только налоговая, а немецкая налоговая известна тем, что не раскрывает свои данные даже немецкой же прокуратуре.

Особенно привлекательно немецкий флаг начал выглядеть после истории с публикацией «панамского архива», когда в публичное пространство уплыли данные значительного количества владельцев офшоров. Конечно, для ведения нормального бизнеса Германия подходит слабо — налоги там конские, законодательство весьма запутано... однако конкретно для владельцев недвижимости проблем нет. Немцы платят единый налог в 9%, а резиденты России платят налоги за немецкую недвижимость только в России, стандартные 13% НДФЛ.

В качестве аналогичных «тихих гаваней» покупатели домов рассматривали раньше также Лондон и Цюрих, но сейчас Лондон начинает потихоньку сдавать позиции. Подозреваю, не в последнюю очередь из-за регулярных скандалов с утечками информации о владельцах недвижимости в прессу.

Так вот. До 2016 года схема работала только в одну сторону. Состоятельные русские господа, желающие надёжно вложить часть своих капиталов, приезжали в Германию, выбирали интересный им объект — здание местной полиции, например — и покупали его. Про полицию, кстати, это не шутка. Не так давно русские покупатели дождались наступления мая и ровно 9 числа купили здание мюнхенской полиции. Теперь местные полицейские стабильно платят им за аренду: не больше и не меньше, чем платил бы любой другой арендатор.

До 2016 русские недвижимость только покупали — продажи наблюдались только в исключительных случаях, когда возникала срочная и непредвиденная потребность в деньгах. Однако в 2016 году русские внезапно начали продавать свои дома и квартиры в Германии, чтобы купить что-нибудь в России! Сейчас на каждые три покупки приходится в среднем одна продажа, и никто не удивится, если ещё через год-два продавать будут чаще, чем покупать.

Что движет теми, кто переводит активы из Германии обратно в Россию?

Прежде всего, так называемый закон о КИК — закон о контролируемых иностранных компаниях, который недавно заработал в России. Этот закон потребовал от владельцев иностранных компаний не только сообщать о своей собственности за рубежом, но и платить с неё налоги.

Конечно, между Россией и Германией действует соглашение об избежании двойного налогообложения, да и анонимность, повторюсь, в Германии защищена очень плотно... однако представители власти начали довольно активно переводить свои активы обратно в Россию ещё в 2014 году, а к 2016 году держать деньги за рубежом перестало быть модным.

Что будет дальше?

Борис убеждён, что как минимум до 2035 года рынок недвижимости в Германии останется достаточно стабильным, и что при правильном выборе места объекты будут не только приносить небольшой доход, но и плавно расти в цене. Мнение Бориса подкрепляется аналитикой от BNP Paribas, PriceWaterhouseCoopers и прочих известных западных компаний.

Лично я в светлом будущем немецкой недвижимости не уверен, однако Германия как государство и вправду имеет неплохие перспективы — чего, к сожалению, никак нельзя сказать о многих других странах Евросоюза. Проблема беженцев, опять-таки, ещё не решена, и неизвестно, до каких пределов она разрастётся, прежде чем немцы начнут активно её решать.

Полагаю, значительная доля русских владельцев немецкой недвижимости захочет всё распродать, чтобы вернуть деньги обратно в Россию. Вместе с тем небольшая часть обеспеченных русских, напротив, продолжит делать покупки в Германии. Сейчас, кстати, под Мюнхеном продаётся за 7 миллионов евро вилла Михаила Горбачёва — убеждён, этот объект своего покупателя найдёт.

Логика подсказывает, что русских, у которых ещё нет домика в Германии, гораздо больше, чем русских, уже владеющих таким домиком. Это значит, что при сохранении стабильной ситуации в наших странах недвижимость в Германии будет русскими и покупаться, и продаваться — пока количество продаж не сравняется с количеством покупок.

Таким образом, коллеги, мы с вами наблюдаем исторический момент. Если после 1991 года Россия стала страной, которую большая часть инвесторов рассматривала исключительно как удобное место для грабежа и спекуляций, то теперь инвесторы считают Россию столь же интересной для долгосрочных вложений, как и Германию.

© olegmakarenko.ru

P.S. Сказанное о Германии относится в равной степени и к Австрии и к Швейцарии. С точки зрения недвижимости это практически единый рынок.



Tags: fritzmorgen, Германия, ЕС, Россия, политика, разбор полёта, тестирование, финансы, что делать?, экономика в клочья
Subscribe

Posts from This Journal “fritzmorgen” Tag

promo kwakin_misha march 24, 23:01 164
Buy for 20 tokens
Во время Универсиады в Красноярске и окрестностях было необычайно тепло. Хотя, надо отметить, многие зарубежные гости жаловались на холод.. А как все гости разъехались, зима вновь вернулась на несколько дней. С морозами до −10°С и снегопадами. А вот теперь тепло опять наступает и воздух…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 3 comments